Los pormenores de comprar una propiedad de inversión
Las inversiones inmobiliarias pueden ser lucrativas para particulares y organizaciones que participan en esta área financiera.
También pueden estar plagadas de riesgos potenciales si un inversionista no se preocupa por comprender el mercado e informarse sobre esta área de inversión.
En este artículo, analizaremos algunos de los temas clave relacionados con la compra de una propiedad de inversión, como los factores del mercado, la elegibilidad del comprador y los requisitos de préstamo, así como algunos de los tipos de propiedades de inversión populares con un resumen de sus ventajas y desventajas.
¿Qué es una propiedad de inversión?
Empecemos por lo primero:
una propiedad de inversión se refiere a una propiedad inmobiliaria comprada con la intención de que genere una ganancia en el tiempo.
¿Quién puede comprar una propiedad de inversión?
Cualquiera puede comprar una propiedad de inversión, siempre que tenga los medios financieros para hacerlo.
Las propiedades de inversión pueden ser compradas por particulares y grupos de personas, como una sociedad, LLC o incluso un grupo de amigos.
En un grupo de inversión, el riesgo financiero se reparte entre cada inversionista que posee un porcentaje de la propiedad y participa en los beneficios y gastos.
Los grupos de inversión también tienen el potencial de acceder a propiedades o carteras más importantes que un inversionista individual podría no ser capaz de permitirse.
¿Es este un buen momento para comprar una propiedad de inversión?
Actualmente, el mercado inmobiliario de EE. UU. está experimentando una gran demanda general y bajo inventario, lo que genera un aumento en los precios de las viviendas y un mercado competitivo para los compradores.
Si bien las tasas de interés han aumentado significativamente, el sector inmobiliario sigue creciendo.
Los mercados inmobiliarios en los EE. UU. pueden ser bastante diferentes, y las tendencias en un mercado pueden no ser necesariamente consistentes con las de otros.
Varios factores de inversión, como las oportunidades laborales, la población, el clima, el costo de vida, las regulaciones locales y las condiciones económicas, pueden afectar la fortaleza del mercado inmobiliario en una región determinada.
Requisitos de préstamo para las propiedades de inversión
Según el prestamista y el tipo de propiedad que se financia, los requisitos de préstamo para las propiedades de inversión varían.
Amerant Mortgage, por ejemplo, es un prestamista de primer nivel en el sector.
Sin embargo, hay algunos factores que la mayoría de los prestamistas consideran al evaluar una solicitud de préstamo para una propiedad de inversión.
¿La tendencia?
Hacia arriba, hacia arriba, hacia arriba.
Puntaje de crédito
Los prestamistas generalmente requieren un puntaje de crédito más alto para los préstamos para propiedades de inversión que para los préstamos para propiedades ocupadas por el propietario.
Los préstamos para propiedades de inversión generalmente requieren un puntaje de crédito de al menos 680.
Pago inicial
Los préstamos para propiedades de inversión a menudo requieren un pago inicial considerable de al menos el 20 %, aunque algunos prestamistas pueden pedir más.
Con el tiempo, ahorrar con una cuenta Money Market, un certificado de depósitos (CD) o una cuenta de ahorros puede ayudar a financiar una compra.
Amerant ofrece estas cuentas de depósito con tasas que varían desde una cuenta Money Market con un APY del 2.75 % hasta un certificado de depósito (CD) del 5.25 %.
Tasas de interés
En general, las hipotecas de inversión tienen tasas de interés elevadas, ya que los prestamistas las consideran más riesgosas porque no son la residencia principal del prestatario.
Si el prestatario tiene dificultades financieras, es más probable que no cumpla con un préstamo de inversión que con las facturas de su residencia principal.
Sin embargo, los prestatarios pueden mitigar el riesgo de las tasas de interés elevadas al tener un puntaje de crédito sólido, una proporción deuda-ingresos baja y un plan financiero sólido para la propiedad.
Tipos de propiedades de inversión
Las propiedades de inversión pueden tener muchas formas, y cada una conlleva ventajas y riesgos específicos que los inversores deben tener en cuenta.
A continuación se explican algunos de los tipos más comunes.
Inversiones inmobiliarias comerciales
Las inversiones inmobiliarias comerciales tienen el potencial de generar un flujo de caja más alto que otros tipos de inversiones, pero generalmente requieren una inversión inicial más grande.
Las propiedades comerciales incluyen oportunidades como edificios de oficinas, espacios de venta minorista, propiedades industriales y depósitos.
Hay múltiples formas de financiar también emprendimientos comerciales, como préstamos inmobiliarios para propiedades ocupadas por el propietario: Amerant ofrece tasas competitivas para este tipo de préstamos.
Ventajas de las inversiones inmobiliarias comerciales
Las inversiones inmobiliarias comerciales pueden ofrecer varias ventajas para los inversionistas, que incluyen:
- Las propiedades inmobiliarias comerciales ofrecen mayores rendimientos de alquiler y mayor potencial de valorización en comparación con las propiedades residenciales.
- Los alquileres suelen ser más largos que los arrendamientos residenciales, lo que proporciona estabilidad a los inversionistas.
- Las carteras de inversión se benefician de la diversificación y la reducción del riesgo, ya que las inversiones inmobiliarias comerciales no están correlacionadas con otras clases de activos.
- Elegibilidad potencial para beneficios fiscales, como deducciones por depreciación, deducciones de impuestos sobre la propiedad y la opción de diferir los impuestos sobre las ganancias de capital a través de intercambios 1031.
Desventajas de las inversiones inmobiliarias comerciales
Si bien las inversiones inmobiliarias comerciales pueden ser una estrategia de inversión gratificante, es importante recordar que también implican riesgos y desafíos, que incluyen:
- Ingresar al mercado inmobiliario comercial a menudo requiere un capital inicial significativo.
- El mantenimiento profesional de la propiedad suele ser necesario, lo que puede ser costoso.
- Las inversiones inmobiliarias conllevan un riesgo de desocupación, que puede dar lugar a largos períodos sin ingresos por alquiler.
- El mercado siempre está sujeto a cambios.
- Los cambios en las tasas de interés y en la oferta y la demanda pueden afectar el valor de las propiedades y los ingresos por alquiler.
- Las inversiones inmobiliarias son relativamente ilíquidas, lo que significa que no se pueden convertir fácilmente en efectivo.
Inversiones inmobiliarias residenciales
Las inversiones inmobiliarias residenciales se refieren a la práctica de comprar y poseer propiedades residenciales para generar una ganancia.
Existen varias estrategias de inversiones inmobiliarias residenciales, como las que se detallan a continuación.
Propiedades para alquilar
Las propiedades residenciales para alquilar pueden ser a corto o largo plazo, como alquilar un apartamento o una casa por un año o alquilar un Airbnb por un mes.
Los inversionistas inmobiliarios residenciales a menudo aprovechan un enfoque llamado “house hacking”, que implica comprar una propiedad de unidades múltiples y vivir en una unidad mientras alquila las otras.
“House flipping”
La estrategia de “house flipping”, o de “reparar y vender”, implica comprar una propiedad que necesita reparaciones, realizar las mejoras necesarias y luego vender la propiedad para obtener una ganancia.
Esta puede ser una estrategia de alto riesgo, ya que requiere capital y experiencia significativos para identificar propiedades con potencial y ejecutar renovaciones con éxito.
Airbnb, Vrbo y otros alquileres vacacionales
Los alquileres vacacionales a través de plataformas como Airbnb y Vrbo son propiedades que se alquilan a los vacacionistas por un período breve.
Pueden proporcionar un alto retorno de la inversión durante las temporadas altas de vacaciones y en áreas con alta demanda.
Sin embargo, debido a su velocidad de recambio, los alquileres vacacionales pueden requerir una administración más intensiva que las propiedades de alquiler a largo plazo.
Ventajas de las inversiones inmobiliarias residenciales
Hay varios beneficios potenciales para las inversiones inmobiliarias residenciales, pero a continuación se enumeran las ventajas clave.
- Las propiedades residenciales pueden producir una fuente confiable de ingresos pasivos.
- Las propiedades pueden valorizarse con el tiempo, especialmente en áreas con un fuerte crecimiento de la población y el empleo.
- Elegibilidad potencial para una variedad de beneficios fiscales, como deducciones por depreciación, deducciones de impuestos sobre la propiedad y deducciones por gastos relacionados con la administración de la propiedad.
- Las carteras de inversión se benefician de la diversificación y la reducción del riesgo al proporcionar exposición a una clase de activos diferente.
- Los inversionistas mantienen cierto grado de control sobre su inversión para tomar diversas decisiones sobre las propiedades y los alquileres.
Desventajas de las inversiones inmobiliarias residenciales
Por supuesto, también existen inconvenientes y riesgos potenciales a tener en cuenta al invertir en propiedades residenciales, tales como:
- Las inversiones inmobiliarias residenciales pueden requerir un capital inicial significativo para el pago inicial y los costos de cierre.
- Los inversionistas asumen la responsabilidad del mantenimiento de la propiedad y la búsqueda de arrendatarios, y pueden requerir experiencia con las leyes de arrendamiento para afrontar de manera efectiva cualquier problema que surja, como la falta de pago del alquiler.
- Siempre existe el riesgo de desocupación, lo que puede reducir o eliminar los ingresos por alquiler.
- Las recesiones económicas, los cambios en las tasas de interés y los cambios en los mercados inmobiliarios locales pueden afectar el valor de las propiedades y el rendimiento de las inversiones.
- Las inversiones inmobiliarias residenciales son ilíquidas.
Inversiones en terrenos vacíos
Los terrenos vacíos se refiere a la propiedad no desarrollada que los inversionistas pueden comprar para desarrollos con fines residenciales o comerciales.
Esta es a menudo una estrategia de inversión a largo plazo que requiere una inversión inicial significativa.
Ventajas de las inversiones en terrenos vacíos
Las inversiones en terrenos vacíos ofrecen varios beneficios potenciales, que incluyen:
- Los terrenos vacíos pueden valorizarse con el tiempo, especialmente si están ubicados en un área con un fuerte crecimiento demográfico u otras condiciones económicas favorables.
- Los inversionistas tienen flexibilidad en el desarrollo de la propiedad, ya que puede usarse para diversos propósitos, como residenciales, comerciales y agrícolas.
- Estas inversiones generalmente requieren menos mantenimiento y conservación que las propiedades desarrolladas.
- Puede haber menos competencia por las inversiones en terrenos vacíos en comparación con otros tipos de inversiones inmobiliarias, como propiedades existentes o edificios comerciales.
Desventajas de las inversiones en terrenos vacíos
También hay posibles inconvenientes a tener en cuenta al invertir en terrenos vacíos, tales como:
- El desarrollo de terrenos vacíos puede ser costoso y es posible que los inversionistas deban invertir mucho tiempo y capital por adelantado en la preparación del sitio, el desarrollo de infraestructura y otros gastos.
- Las restricciones de zonificación o los requisitos de permisos pueden limitar el uso o el potencial del terreno y prolongar los plazos de desarrollo.
- Existe la posibilidad de riesgos o peligros ambientales, como la contaminación del suelo y las restricciones en humedales.
- Los terrenos vacíos se consideran ilíquidos.
Hay diversos tipos de propiedades de inversión, y cada uno tiene el potencial de ser una inversión fructífera.
Sin embargo, es fundamental reconocer que comprar una propiedad de inversión es una decisión financiera importante y no debe tomarse de manera impulsiva.
En su lugar, los inversionistas deben investigar y considerar cuidadosamente los factores que se analizan en esta guía.
Y, por supuesto, siempre es útil consultar con un asesor financiero antes de realizar una compra.
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